旅游规划设计
康养小镇的顶层设计——以烟台桃源仙谷国际康养小镇为例
发布日期：2020-06-24
在文旅融合的背景下，旅游项目的策划规划需要统筹考虑项目各要素，统揽全局，在市场需求和资源匹配的基础上，从顶层上寻求问题的解决之道。下面以烟台桃源仙谷国际康养小镇为例探讨康养小镇的顶层设计。
一、项目背景是什么？
项目概况
项目位于烟台市莱山区城郊，距离烟台植物园、塔山旅游风景区、烟台海滨公园等都在10公里范围内，交通便利，区位条件优越。基地占地约1900亩，地形属丘陵山地，山湖相依，自然植被以农林果树为主，生态环境良好，但景观一般，缺乏稀缺性资源。
政策背景促进健康产业发展
伴随着“健康中国2030”规划纲要的落地，各地政府出台一系列政策鼓励开展健康产业建设，引导以发展健康产业为重点，构建养老、文化和旅游、体育等多领域融合互通的休闲消费体系，为发展健康产业提供了良好的发展条件。
市场需求
在人民对美好生活向往的需求和文旅融合的背景下，休闲旅游成为幸福刚需，出行常态化，消费需求向品质化、个性化、多样化、健康化发展。另外，伴随着消费升级，人们对健康生活的需求越来越强烈，健康消费市场越来越得到认可。
挖掘核心资源
所有项目的策划与定位都必须建立在市场需求和资源匹配的基础上。烟台市滨海旅游资源丰富，仙道文化和海洋文化等人文资源突出。项目地拥有山湖相依、桃林山谷的生态基底。但是植被以农林果树为主，景观林相一般，缺乏观赏价值；同时缺少有特色村落、建筑和历史底蕴，整体缺乏文化吸引力。因此用地方特色海洋文化和仙道文化顶层指导项目设计， 将文化内涵渗透到康养项目的各个细节中，最终形成差异化的核心卖点。
现状问题
康养市场需求规模大，但是缺乏体系化的康养产业，有效供给不足；地区旅游产业结构体系不够完善，层次不高，缺乏持续吸引力休闲度假产品；项目地自然景观一般，缺乏稀缺性的自然资源；用地条件受航空限高和地形条件限制。
二、做什么样的项目？
从地域文化明确差异化的精准定位
地域文化是形成差异化的重要因素，当地的往往才是唯一的。本项目重要的两个本土文化是海洋文化和仙道文化，因此项目依托烟台海洋性气候资源，以海洋文化和仙道文化为核心内涵，以健康为出发点和归宿点，把独特的地域文化转化成差异化的，以养生、养老、休闲度假服务为核心的康养小镇定位。
构建体系化康养
康养小镇的核心竞争力是体系化康养，主要由核心医疗技术+康养产业闭环+康养运营服务三部分构成。本项目通过与国际知名康养机构合作，引进先进医疗技术，打造瑞士抗衰老养生中心、国际健康体检中心，构建核心医疗康复卖点。
延伸康养产业链闭环
康养是以养为手段，以康为目的，从健康、养生、养老三个维度出发，对生命的长度、丰度、自由度三位一体的拓展过程。所以康养产业是以健康产业为核心，将健康、养生、养老、休闲、旅游等多元化功能融为一体的复合型产业体系。本项目康养产业链闭环主要由康养理疗产业、休闲度假产业、亲子娱乐产业、健康运动产业、康养旅居等多业态融为一环。
三、项目怎么去落地？
开发模式
以康养产业为依托，主题文化旅游为纽带，体系化康养为卖点，构建复合型健康旅游综合体。分期开发，以点带面，多点联动，逐步聚集整体效应。开发与运营并重，以市场需求为导向，统筹旅居、康养、旅游等项目的开发。
盈利模式
本项目的盈利来源主要是康养旅居和康养运营服务，包括康养地产一次性销售收益、长期性租赁收益及配套服务运营收益、土地增值等。其中一次性销售可以很好解决开发资金的回收，并推动其它项目滚动开发。长期性康养运营服务是康养小镇的差异化发展的核心竞争力，因此其长期性收益也是重要的盈利来源。本项目的长期性收益包含：海洋理疗、国际健康养生中心、仙道养生中心、绿野仙踪四季主题乐园、文化旅游水街、艺术剧场等项目的运营收益。
一、项目背景是什么？
项目概况
项目位于烟台市莱山区城郊，距离烟台植物园、塔山旅游风景区、烟台海滨公园等都在10公里范围内，交通便利，区位条件优越。基地占地约1900亩，地形属丘陵山地，山湖相依，自然植被以农林果树为主，生态环境良好，但景观一般，缺乏稀缺性资源。
政策背景促进健康产业发展
伴随着“健康中国2030”规划纲要的落地，各地政府出台一系列政策鼓励开展健康产业建设，引导以发展健康产业为重点，构建养老、文化和旅游、体育等多领域融合互通的休闲消费体系，为发展健康产业提供了良好的发展条件。
市场需求
在人民对美好生活向往的需求和文旅融合的背景下，休闲旅游成为幸福刚需，出行常态化，消费需求向品质化、个性化、多样化、健康化发展。另外，伴随着消费升级，人们对健康生活的需求越来越强烈，健康消费市场越来越得到认可。
挖掘核心资源
所有项目的策划与定位都必须建立在市场需求和资源匹配的基础上。烟台市滨海旅游资源丰富，仙道文化和海洋文化等人文资源突出。项目地拥有山湖相依、桃林山谷的生态基底。但是植被以农林果树为主，景观林相一般，缺乏观赏价值；同时缺少有特色村落、建筑和历史底蕴，整体缺乏文化吸引力。因此用地方特色海洋文化和仙道文化顶层指导项目设计， 将文化内涵渗透到康养项目的各个细节中，最终形成差异化的核心卖点。
现状问题
康养市场需求规模大，但是缺乏体系化的康养产业，有效供给不足；地区旅游产业结构体系不够完善，层次不高，缺乏持续吸引力休闲度假产品；项目地自然景观一般，缺乏稀缺性的自然资源；用地条件受航空限高和地形条件限制。
二、做什么样的项目？
从地域文化明确差异化的精准定位
地域文化是形成差异化的重要因素，当地的往往才是唯一的。本项目重要的两个本土文化是海洋文化和仙道文化，因此项目依托烟台海洋性气候资源，以海洋文化和仙道文化为核心内涵，以健康为出发点和归宿点，把独特的地域文化转化成差异化的，以养生、养老、休闲度假服务为核心的康养小镇定位。
构建体系化康养
康养小镇的核心竞争力是体系化康养，主要由核心医疗技术+康养产业闭环+康养运营服务三部分构成。本项目通过与国际知名康养机构合作，引进先进医疗技术，打造瑞士抗衰老养生中心、国际健康体检中心，构建核心医疗康复卖点。
延伸康养产业链闭环
康养是以养为手段，以康为目的，从健康、养生、养老三个维度出发，对生命的长度、丰度、自由度三位一体的拓展过程。所以康养产业是以健康产业为核心，将健康、养生、养老、休闲、旅游等多元化功能融为一体的复合型产业体系。本项目康养产业链闭环主要由康养理疗产业、休闲度假产业、亲子娱乐产业、健康运动产业、康养旅居等多业态融为一环。
三、项目怎么去落地？
开发模式
以康养产业为依托，主题文化旅游为纽带，体系化康养为卖点，构建复合型健康旅游综合体。分期开发，以点带面，多点联动，逐步聚集整体效应。开发与运营并重，以市场需求为导向，统筹旅居、康养、旅游等项目的开发。
盈利模式
本项目的盈利来源主要是康养旅居和康养运营服务，包括康养地产一次性销售收益、长期性租赁收益及配套服务运营收益、土地增值等。其中一次性销售可以很好解决开发资金的回收，并推动其它项目滚动开发。长期性康养运营服务是康养小镇的差异化发展的核心竞争力，因此其长期性收益也是重要的盈利来源。本项目的长期性收益包含：海洋理疗、国际健康养生中心、仙道养生中心、绿野仙踪四季主题乐园、文化旅游水街、艺术剧场等项目的运营收益。
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