旅游经营管理
破解国内旅游地产高空置率：“空城”转型+两权分离
发布日期：2016-10-13
随着房地产行业的发展，各大房企纷纷加大新领域的拓展力度，实施多元化布局，其中，旅游地产成为这些年来国内旅游城市发展的一大趋势。在几年的投资热潮后，近年来，海南、云南、山东、浙江等旅游资源丰富的地区开始出现旅游地产项目空置率居高不下的问题，以“激进”方式涉足旅游地产，正成为不少房企盲目转型后不得不面对的苦果。
旅游地产之殇
国内旅游地产开发正面临诸多挑战，如地产项目的高空置率、有量无质、对当地生态环境的破坏等等。如何解决这一系列问题，是目前业内讨论的焦点。
国内很多旅游地产项目变身“空城”、“鬼城”，是由于旅游规划公司前期做规划时定位不准，与当地的产业对接不畅和一些开发商对旅游项目不了解所致。越来越多的开发商也意识到，旅游地产开发必须从过去的“概念性旅游地产”真正进化到以“旅游为核心、地产为载体”的操作思路。而旅游地产的价值也必须体现在投资者的实际需求和消费使用上。
旅游地产的几种模式
国内旅游地产目前有三种模式：第一类是借助自然环境与自身的景观资源发展的旅游地产项目，如云南和三亚的很多项目，它们位处于优美的自然环境，依托本身的自然资源即可开发成很好的地产项目。
第二是利用商务类旅游资源开发的项目，较有代表性的是海南的博鳌，博鳌属于很好地结合、利用了商务会议资源进行开发的产品。
还有一类则是非自然性的人造度假项目，这类项目本身的环境资源并非很丰富，但是面积足够大，也拥有自然的山景、水景，同时有很多人文题材可供利用。这类项目的特点是对开发商和投资者来说，资金投入相对较大，也需要开发者对旅游地产有很好的把控力。
旅游地产对开发商的“挑剔”
首先，由于此类项目通常在旅游资源丰富，但位置相对偏远的区域，项目的资金要求较高，因此，需要开发商有雄厚实力并进行大量投入，以便产生较好的项目效应，拓展其旅游价值，从而达到开发需求。
第二，旅游地产涉及到后期运作以及可持续发展的要求，所以对开发商的经营能力和招商要求比较挑剔。
第三，考虑到旅游地产项目买方的后续经营和维护，因此，经营管理和物业管理的要求比一般的房产高。所以，具备旅游概念和资源的开发商也较有优势，当需要各个方面的较大的经营投入时，这类开发商能通过更多的融资渠道帮助项目发展。
“空城”盘活与两权分离
旅游地产项目已进入拼品质和服务的时代，旅游地产开发商应该从原来的楼盘开发商转化成把旅游与地产结合起来，开发具有相应功能和服务价值的旅游地产，同时，还要把项目与城市配套结合起来，打造旅游休闲小城镇，带动区域经济综合发展的运营，向旅游综合运营开发商转型。
对于大量的旅游地产空置项目，可考虑引入旅游理念和机制，对项目进行盘活改造，使其成为度假接待设施。
在解决“空城”问题时，还可将地产的所有权和使用权分离，把居住服务、休闲服务引入社区，引入楼盘和客房管理结构，把物业管理转化为带着酒店经营和旅居服务的社区管理，这也是有效消化旅游地产楼盘的方式。
旅游地产之殇
国内旅游地产开发正面临诸多挑战，如地产项目的高空置率、有量无质、对当地生态环境的破坏等等。如何解决这一系列问题，是目前业内讨论的焦点。
国内很多旅游地产项目变身“空城”、“鬼城”，是由于旅游规划公司前期做规划时定位不准，与当地的产业对接不畅和一些开发商对旅游项目不了解所致。越来越多的开发商也意识到，旅游地产开发必须从过去的“概念性旅游地产”真正进化到以“旅游为核心、地产为载体”的操作思路。而旅游地产的价值也必须体现在投资者的实际需求和消费使用上。
旅游地产的几种模式
国内旅游地产目前有三种模式：第一类是借助自然环境与自身的景观资源发展的旅游地产项目，如云南和三亚的很多项目，它们位处于优美的自然环境，依托本身的自然资源即可开发成很好的地产项目。
第二是利用商务类旅游资源开发的项目，较有代表性的是海南的博鳌，博鳌属于很好地结合、利用了商务会议资源进行开发的产品。
还有一类则是非自然性的人造度假项目，这类项目本身的环境资源并非很丰富，但是面积足够大，也拥有自然的山景、水景，同时有很多人文题材可供利用。这类项目的特点是对开发商和投资者来说，资金投入相对较大，也需要开发者对旅游地产有很好的把控力。
旅游地产对开发商的“挑剔”
首先，由于此类项目通常在旅游资源丰富，但位置相对偏远的区域，项目的资金要求较高，因此，需要开发商有雄厚实力并进行大量投入，以便产生较好的项目效应，拓展其旅游价值，从而达到开发需求。
第二，旅游地产涉及到后期运作以及可持续发展的要求，所以对开发商的经营能力和招商要求比较挑剔。
第三，考虑到旅游地产项目买方的后续经营和维护，因此，经营管理和物业管理的要求比一般的房产高。所以，具备旅游概念和资源的开发商也较有优势，当需要各个方面的较大的经营投入时，这类开发商能通过更多的融资渠道帮助项目发展。
“空城”盘活与两权分离
旅游地产项目已进入拼品质和服务的时代，旅游地产开发商应该从原来的楼盘开发商转化成把旅游与地产结合起来，开发具有相应功能和服务价值的旅游地产，同时，还要把项目与城市配套结合起来，打造旅游休闲小城镇，带动区域经济综合发展的运营，向旅游综合运营开发商转型。
对于大量的旅游地产空置项目，可考虑引入旅游理念和机制，对项目进行盘活改造，使其成为度假接待设施。
在解决“空城”问题时，还可将地产的所有权和使用权分离，把居住服务、休闲服务引入社区，引入楼盘和客房管理结构，把物业管理转化为带着酒店经营和旅居服务的社区管理，这也是有效消化旅游地产楼盘的方式。
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